Welke vergunning heeft u nodig?
| U wilt… | Vergunning | Grondslag |
|---|---|---|
| Bestaande woningen los kunnen verkopen | Splitsingsvergunning | Art. 22 Huisvestingswet, HVV par. 3.4–3.6 |
| Eén woning verbouwen tot meerdere woningen | Omgevingsvergunning (nieuwe huisnummers), daarna vergunning woningvorming | Omgevingswet; HVV art. 3.1.1 lid 2 sub d, 3.3.10 |
| Verbouwen én los verkopen | Omgevingsvergunning → woningvorming → splitsingsvergunning | Omgevingswet + HVV |
| Kamers verhuren aan 3 of meer volwassenen | Omzettingsvergunning | HVV art. 3.3.7–3.3.9 |
Verbouwen en los verkopen: de volgorde
- 1OmgevingsvergunningVoor de verbouwing; daarmee krijgt elke woning een eigen huisnummer.
- 2WoningvormingVergunning uit de huisvestingsverordening (art. 3.3.10).
- 3Kadastraal splitsenSplitsingsvergunning, notariële akte en inschrijving bij het Kadaster.
De splitsingsvergunning
Met een splitsingsvergunning mag de notaris de splitsingsakte passeren. Pas na inschrijving bij het Kadaster ontstaan de appartementsrechten en de VvE. De plicht geldt voor gebouwen van vóór 1940 binnen het werkingsgebied uit bijlage 2.
De gemeente mag alleen op deze drie gronden weigeren (art. 3.6.1)
- Tekeningen op schaal 1:100
- Splitsingsplan (art. 5:109 BW)
- Verklaring Gedragscode splitsen Amsterdam
Past uw plan binnen de m²-eisen?
Rekentool woningvorming Amsterdam
Woningvorming: de m²-eisen
Elke nieuwe woning moet zelfstandig zijn. Oppervlakte wordt gemeten volgens NEN 2580. Laaggelegen betekent: twee of meer woonlagen, direct vanaf de straat bereikbaar.
Gewone woning
- 100 m²
- minimaal oorspronkelijk
- 40 m²
- gemiddeld per nieuwe woning
- 18 m²
- minimaal per nieuwe woning
Laaggelegen woning
- 200 m²
- minimaal oorspronkelijk
- 100 m²
- gemiddeld per nieuwe woning
- 18 m²
- minimaal per nieuwe woning
- In Centrum, Oost en Zuidoost geen woningen kleiner dan 40 m².
- Niet opnieuw splitsen als de woning zelf door woningvorming is ontstaan (vergunning aangevraagd na 31-12-2020).
- Geluid vanaf ingebruikname: NEN 5077, luchtgeluid minimaal 47 dB, contactgeluid maximaal 59 dB.
- Ingebruikname melden binnen 6 maanden.
Procedure en termijnen
Let op de opkoopbescherming: zonder ontheffing of vergunning kan de gemeente woningvorming, omzetting of samenvoegen weigeren (art. 3.3.1 lid 5).
Omzetten naar kamers
Een omzettingsvergunning is altijd tijdelijk en valt onder een quotum per wijk, met loting bij te veel aanvragen. Maximaal 25% omgezette woningen per pand, een gezamenlijke ruimte van minimaal 11 m² en maximaal 6 kamers.
Nieuwe regels vanaf 2027
Amsterdam wil de Huisvestingsverordening per 2027 aanpassen. De inspraak liep van 15 mei tot 26 juni 2026; daarna beslist de gemeenteraad. Dit zijn de voorgestelde wijzigingen voor splitsen:
Hele stad
30 jaar of ouder
Verbod sociale huur
Minimaal label C
Huurders informeren
Plant u een splitsing? Een aanvraag onder de huidige regels kan voordeliger zijn.
Veelgestelde vragen
Kan ik splitsen met zittende huurders?
Ja, maar bij huur onder de liberalisatiegrens kan de gemeente weigeren. Zorgvuldig overleg met de huurders weegt mee.
Heb ik een splitsingsvergunning nodig voor een pand van na 1940?
Volgens de toelichting geldt de plicht voor gebouwen van vóór 1940 in het werkingsgebied.
Gaat de vergunning mee bij verkoop?
Een voorraadvergunning gaat van rechtswege over op de nieuwe eigenaar (art. 3.2.6).