Kort antwoord
Zuid heeft de beste uitgangspositie voor woningvorming in Amsterdam: veel grote bovenwoningen van meer dan 100 m², en geen 40 m²-eis. In De Pijp zijn de panden kleiner en dichter op elkaar gebouwd; in de Rivierenbuurt en Oud-Zuid staan ruime woningen uit Plan Zuid.
Bekijk de regels voor Amsterdam en het traject kadastraal splitsen voor de procedure bij uw pand.
Past uw plan binnen de m²-eisen?
Rekentool woningvorming Amsterdam
- Typische bouwperiode
- 1870–1940
- 40 m²-eis
- Nee
- Funderingsaandacht
- Hoog in De Pijp, gemiddeld in Plan Zuid
- Grond
- Overwegend erfpacht
Wat voor panden staan in Zuid?
De Pijp (circa 1870–1910) heeft smalle, hoge panden. Plan Zuid van Berlage (1920–1940) omvat onder meer de Rivierenbuurt, Schinkelbuurt, Apollobuurt en Stadionbuurt, met ruime etagewoningen en grote bovenwoningen over twee lagen. Rond het Vondelpark staan herenhuizen.
Woningvorming: zo werkt de rekensom in Zuid
Bovenwoning over twee lagen van 160 m² in de Rivierenbuurt, naar 3 woningen van gemiddeld 53 m² (de kleinste 42 m²): voldoet. Een herenhuis van 260 m² met eigen opgang vanaf de straat (laaggelegen), naar 2 woningen van 130 m²: voldoet aan de eisen van 200 m² en gemiddeld 100 m².
Alle eisen voor woningvorming →Fundering in Zuid
In De Pijp staan de panden op houten palen; het is een bekend aandachtsgebied. In Plan Zuid komen houten paalfunderingen ook voor; controleer per pand.
Amsterdam is gebouwd op veen en klei. Houten palen blijven gezond zolang ze onder water staan; dalend grondwater kan paalrot veroorzaken, daarnaast kan bacteriële aantasting optreden. In de 20e eeuw werden betonpalen tot de tweede zandlaag gebruikt; voor hoogbouw vanaf 1955 standaard.
Zo checkt u uw pand
In bijna alle buurten binnen de ring A10 zijn meetbouten in gevels aanwezig. Zakking van 1–2 mm per jaar is geen reden tot zorg; bij meer dan 3 mm per jaar is funderingsonderzoek verstandig. Zoek bouwtekeningen en eerder herstel op in het bouwarchief. Controleer welke gegevens voor uw adres beschikbaar zijn.
Funderingsonderzoek bij splitsen →Erfpacht en vergunningen in Zuid
Plan Zuid is grotendeels in erfpacht uitgegeven. Na splitsen wordt de canon over de appartementsrechten verdeeld; laat dat vooraf doorrekenen.
Sinds 1896 geeft Amsterdam grond vooral in erfpacht uit; in de oude binnenstad komt eigen grond vaker voor. Bekijk de akte van uw pand. Bij een pand op erfpacht wordt het erfpachtrecht mee gesplitst.
Voor panden van vóór 1940 binnen het werkingsgebied (bijlage 2 HVV 2024) is een splitsingsvergunning nodig. Het voorstel voor 2027 breidt dit uit naar de hele stad en panden van 30 jaar en ouder; dit is nog een voorstel.
Let op in Zuid
- Herenhuizen zijn vaak laaggelegen: dan geldt 200 m² oorspronkelijk en gemiddeld 100 m²
- In De Pijp zijn veel panden al gesplitst in appartementsrechten
Veelgestelde vragen over Zuid
Is Zuid geschikt om herenhuizen te splitsen?
Ja, mits de regel voor laaggelegen woningen wordt gehaald: minimaal 200 m² oorspronkelijk en gemiddeld 100 m² per nieuwe woning.
Wat gebeurt er met de erfpacht na splitsen?
De canon wordt over de appartementsrechten verdeeld.
Geldt de 40 m²-eis in Zuid?
Nee.
Lees verder
De eerlijke kosten van splitsen →Doe de splitsingscheck voor uw pand in ZuidBronnen
Nadere regels HVV 2024, artikel 3Huisvestingsverordening Amsterdam 2024Een stad op palenInformatie over uw funderingFunderingsaandacht is een algemene inschatting op basis van bouwperiode en paaltype, geen oordeel over uw pand. Alleen funderingsonderzoek geeft zekerheid.